Huuradvies aan Bouwinvest. Huur de komende 3 jaar bevriezen!

Aan Bouwinvest
t.a.v. mevrouw H. Spuls
Naritaweg 211
1043CB AMSTERDAM

Per e-mail verzonden

Amsterdam, 24 januari 2019,

Geachte mevrouw Spuls,

Op 16 januari jl. ontving de Huurdersvereniging JR Java van beheerder MVGM de adviesaanvraag inzake Advies huurprijswijziging woningen 2019 van het Bouwinvest bezit Java-eiland. Gelet op het feit dat wij in voorgaande jaren direct met u hierover hebben gecorrespondeerd , richten wij ons advies 2019 aan Bouwinvest.

U geeft aan over twee onderdelen binnen uw bezit advies te willen ontvangen.

Voor de geliberaliseerde woningen wilt u de contractueel overeengekomen huurverhoging hanteren. Over het gereguleerde deel van het woningbezit heeft het ministerie een maximale bovengrens aan de huurstijging gesteld, zo stelt u in uw aanvraag.

Over beide delen van het Bouwinvest bezit, geven wij een huuradvies.

1. Inleiding

In onze jaarlijkse huuradviezen over 2015 (brief 2 februari 2015), 2016 (brief d.d. 12 februari 2016) alsmede 2018 (brief 16 februari 2018) , hebben wij een duidelijk beeld geschetst van de gevolgen van het door u tot dan toe gevoerde huurbeleid.

Wij hebben u toen al gewezen op uw maatschappelijke verantwoordelijkheid als institutionele belegger om de huren betaalbaar te houden voor de huurders op Java-eiland. We hebben met onderzoek aangetoond dat er grote negatieve gevolgen zijn ontstaan voor de onderlinge sociale verhoudingen en leefbaarheid voor de bewoners. Verder constateren wij dat uw inspanningen als verhuurder om de complexen op aanvaardbaar (onderhouds)niveau te houden of te brengen, zwaar achterbleven en faalde u in het leveren van kwaliteit van de woningen. In het afgelopen jaar heeft u op dat punt enige vooruitgang geboekt, maar het onderhoud blijft voor veel van onze leden een punt van zorg.

Wij zijn verheugd over het feit dat in 2018 zowel de landelijke als de gemeentelijke de politiek stelling heeft genomen tegen de uit de hand gelopen huurontwikkeling. Minister Ollongren heeft voorgesteld dat er voor de vrije sector een zelfde regime  komt als voor de gereguleerde sector. De Gemeente Amsterdam is met de commerciële verhuurders onderhandelingen begonnen om te komen tot de ook door ons gewenste meerjarige huurmatiging, ook voor het bestaande bezit. De gemeente heeft bij ons aangegeven daarbij uit te gaan van dezelfde afspraken als met Bouwinvest en andere commerciële investeerders in het Platform Amsterdam Middenhuur (PAM)  zijn gemaakt voor nieuwbouw in het zgn. Middensegment. Deze houden zoals u weet in dat over een periode van 25 jaar de huren met maximaal 1%, excl. de jaarlijkse CPI-index stijgen.

2. Overwegingen bij het advies

Om uw investering op Java-eiland te laten renderen, is een huurverhoging zoals u die al jaren doorvoert, in het geheel niet nodig. Wij baseren dit op de volgende overwegingen.

2.1 Maatschappelijk verantwoord ondernemen met woningen

Wonen is een grondrecht. Bij de bouw van woningen wordt in Amsterdam ook de hoogte van de huur in de erfpachtafspraken geregeld.

In ons advies voor 2018 schreven wij dat in de erfpachtafspraken met de gemeente Amsterdam  klip en klaar staat dat  op Java-eiland vanaf 1996 voor maximaal twintig jaar voor een groot deel van het bezit alleen van lage of middeldure huur sprake zou zijn. Ons onderzoek in het kadaster en gesprekken met de Afdeling Grondzaken en Ontwikkeling hebben op dat punt opheldering gebracht. Bouwinvest is inderdaad eerder dan de aangegeven 20 jaar (na 16 jaar) de huur gaan verhogen, maar dat bleek mogelijk op basis een middelingsclausule in de erfpachtafspraken uit augustus 1995.

Blijft staan dat de plotselinge, onaangekondigde forse huurverhoging, die rond 2011 in gang werd gezet, niet met de Huurdersvereniging (HV) is overlegd, terwijl HV JR Java toch sinds 1999 bestaat, en bovendien plaatsvonden in een periode van een economische recessie.

2.2 Bovenmatig rendement op woningen

Als rendement op beleggingen in woningen wordt doorgaans 5,7% van de waarde als redelijk gezien. Bij het relateren van de huur aan de WOZ-waarde van een woning wordt dit percentage vaak teruggevonden.

We lezen in uw jaarverslag 2016 dat u trots bent op uw beleggingsresultaat van uw Woningenfonds. Niet alleen is het vijfjaarlijkse gemiddelde van het directe rendement 3,6%, maar al 5 jaar lang wordt daar bovenop door waardestijging een indirect rendement behaald van 3,8 %. Dat is samen 7,4% als 5-jrs gemiddelde over de jaren 2012 – 2016. Een flink stuk hoger dan de maatschappelijk redelijk geachte 5,7%.

Uw automatisme om huren te laten stijgen totdat de markthuur is bereikt, laat zien dat de huren de WOZ-waarde volgen. In de huidige marktsituatie stijgt die WOZ-waarde met tientallen procenten per jaar. We zien dan ook een explosie van rendement van uw belegging: In 2016 waren de rendementen direct 3,4% en door waardestijging 17,1%, totaal 20,5%. Bij zo’n enorme waardestijging is direct rendement in de vorm van huurverhoging in het geheel niet meer nodig!

Hoe schrijnend dat voor de huurder uitpakt, wordt duidelijk als men probeert te bedenken hoe hoog de oorspronkelijke investering geweest moet zijn. Wij nodigen Bouwinvest natuurlijk van harte uit met het echte bedrag te komen, maar in de tussentijd gebruiken we de WOZ-waarde in het bouwjaar als maatstaf voor onderstaand voorbeeld.

In 2017 was de huur van een appartement op de Sumatrakade van 89 m2 1200 euro (bij huurders die er al lang zaten, voor nieuwe huurders van eenzelfde appartement gaat de huur gelijk omhoog naar minstens 1500 euro). De WOZ-waarde van dat appartement was op peildatum 1-1-2017 428.000 euro.

Bij een jaarlijkse huuropbrengst van 14.400 euro (12 x 1200) is er dan er dan een bruto huurrendement van 14.400 / 428.000 = 3,36 %. De WOZ-waarde in het bouwjaar, 1997 – de ‘investering’ – was echter 84.403 euro. En op die basis is dat brutohuurrendement dus inmiddels 14.400 / 84.403 = 17,1 %!

Waarbij overigens valt aan te nemen dat de echte investering van Bouwinvest nog lager lag dan die 84.403 euro (een investeerder is geen gewone huizenkoper). En het rendement dus nog hoger.

Naast huurverhoging vraagt u ook altijd een compensatie voor de inflatie op basis van de Consumenten Prijs Index. Wat is nu eigenlijk uw motivatie om daarnaast ook nog eens huurverhoging te vragen? Ook hier ontbreekt elk redelijk argument.

2.3 Effecten van marktconform verhuren

In uw beleid staat ‘marktconform’ verhuren centraal. De vraag is echter wat de betekenis van ‘marktconform’ is in de huidige Amsterdamse woonmarkt. De vraag naar woningen is vele malen groter dan het aanbod. Dit leidt ertoe dat in één jaar tijd de m2 prijs van € 12 naar € 20 is gestegen. Hierdoor is een absolute disbalans ontstaan tussen inkomsten van huurders en huurprijzen. Er is in Amsterdam al jaren sprake van een ontspoorde markt die steeds meer in zichzelf vastloopt. Dit zal de komende jaren niet veranderen.

Huurdersvereniging JR Java heeft in voorgaande jaren niet nagelaten te wijzen op de ingrijpende sociale gevolgen die het huurverhogingsbeleid op Java-eiland veroorzaakt en onnodig leed brengt onder een groep burgers in Amsterdam met een middeninkomen. Als huurdersvereniging hebben wij vorig jaar via een onderzoek onder de 700 huurders aangetoond dat meer dan de helft van de huurders betaalbaarheidsproblemen heeft en binnen 2 jaar verwacht naar elders te moeten vertrekken. Naar aanleiding van ons advies over 2018 stelde u vast dat het aantal  verhuizingen  lager zou zijn dan JR Java heeft voorspeld. Wat betreft de verhuisdrift heeft u ons in de correspondentie naar aanleiding van het huuradvies over 2018, opgave verstrekt van de cijfers over de jaren 2010-2017. U geeft daarin aan dat er sprake was van een gemiddeld verhuispercentage. Maar in de afgelopen drie jaar zijn echter 281 huurders vertrokken. Dat is 39,8%. Jammer genoeg kunt u geen opgave verstrekken over de 12 jaar daarvoor. Het zou interessant zijn om een onderzoek te doen naar het aantal verhuismutaties in twee perioden. Een over een aantal jaren voordat Bouwinvest begon met de grote huurverhogingen en één daarna.

Echter ook in 2018 is er weer een groot aantal huurders vertrokken en er is nog steeds een verhoogde permanente uittocht van huurders gaande. Diegenen die daar voor in de plaats komen zijn veelal huurders die het Java-Eiland niet in eerste instantie kiezen als plek om langdurig te wonen. Hierdoor ontstaat steeds meer een disbalans in de sociale cohesie op het Java-Eiland. Veel van onze leden maken zich daar ernstig zorgen over.

2.4 Huurontwikkeling

Huurontwikkeling tijdens de crisis

Naar aanleiding van uw brief d.d. 20 juli 2018 hebben wij uw eigen cijfers over de  ontwikkeling van de vrije sector huur op het Java-eiland op het hoogtepunt van de crisis (de jaren 2010 – 2015) afgezet tegen de ontwikkeling van de prijsindex van woningen in Amsterdam (bron: CBS/Kadaster). Hieruit komt het volgende beeld naar voren.

Huur                            Prijsindex (2010 =100)

2011                        + 3,10 %                       99,7

2012                        + 4,50 %                       94

2013                        + 5,00 %                       89,1

2014                        + 4,10 %                       93,7

2015                        + 3,90 %                    102,8

Kennelijk worden huren alleen gerelateerd aan de waarde van woningen als de woningwaarde stijgt. Zoals blijkt uit bovenstaande cijfers is het inkomen van  de huurders in voornoemde periode achteruit gegaan.

Het zou voor de hand hebben gelegen als Bouwinvest zich in deze periode matigend had opgesteld, maar het tegendeel was de werkelijkheid. Bouwinvest heeft in de genoemde 5 jaar een daadwerkelijke huurverhoging doorgevoerd van ruim 20%.

Onderzoek JR Java januari 2018

Uit een in januari 2018 uitgevoerd onderzoek onder onze 314 leden naar huurverhoging komt het volgende beeld naar voren.

Bij aanvang in 1997 bestond 75% van de 700 woningen van Bouwinvest op het Java-Eiland tot het middensegment. De gemiddelde aanvangshuur voor dit middensegment bedroeg in 1998 € 604.  Dat is slechts € 112 meer dan de toenmalige huurgrens van € 492 voor sociale huurwoningen. Niet na 20 jaar maar na 16 jaar – als gevolg van de optie tot middeling die in de erfpachtafspraken is opgenomen, is Bouwinvest begonnen met het fors verhogen van de huren.

De huren van de oorspronkelijk middenhuur woningen onder de groep huurders die daar al 20 jaar wonen zijn met  89 % verhoogd. Dat is een gemiddelde huurstijging van 3,23 % per jaar. In verhouding is de ontwikkeling vanaf 2012 echter het meest zorgwekkend. In de periode van 5 jaar tussen 2012-2016 bedroeg de verhoging 27,7 %. Dat is een verhoging van 5 % per jaar en dat 5 jaar lang. De gemiddelde huur van de groep huurders van de vrije sector huurders bedraagt op dit moment € 1.430.

Nieuwe huurders betalen een nog hogere huur, aangezien bij iedere mutatie de huren een forse huursprong maken. Verhoging van de huur met € 400 tot € 600 per maand blijkt heel gebruikelijk, waarbij huurstijging van 51% ineens, geen uitzondering is. Hierdoor zitten de huren allang niet meer in het middensegment  en behoren daarmee nu zelfs tot de dure sector.

Van het woningbezit van Bouwinvest op het Java-Eiland behoorde in 1997, 25% van de 700 woningen tot de sociale sector.  Deze zijn in de loop der jaren veelal geliberaliseerd en onttrokken aan de sociale sector. Op basis van ons onderzoek schatten we dat dit segment nog slechts 10% van het bezit uitmaakt.

In uw reacties op ons huuradvies voor 2018 heeft u ons vermoeden van een teruggang van sociale woningen van 25 % naar 10% niet weersproken. Dat versterkt onze indruk dat onze inschatting juist is. Liberalisatie keert zich tegen huurders met minder inkomen, huurders waarvan er in Amsterdam veel te vinden zijn. Liberaliseren vermindert voor minder draagkrachtigen de kans om op Java-eiland te wonen, blokkeert de mogelijkheid van interne doorverhuizing en doet de totale voorraad goedkope woningen in één van de 22 Amsterdamse stadsgebieden dalen. Allemaal zaken die ons als huurvereniging raken, dus waarover de verhuurder transparant moet zijn.

2.5 Huurprijsbeheersing

Zoals eerder genoemd is Bouwinvest in 2018 betrokken bij het Platform Amsterdamse Middenhuur. Dit platform van commerciële verhuurders, investeerders, corporaties en huurders heeft afspraken gemaakt over de huurontwikkeling gedurende de exploitatie van nog te bouwen wooncomplexen.

Wij zijn van mening dat dergelijke afspraken ook voor het bestaande bezit gemaakt zouden moeten worden en dus ook zouden moeten gelden voor de huidige huurders op het Java-eiland.

3. Advies

Mede op grond van de onder punt 2 genoemde overwegingen, stellen wij vast dat huurverhoging:

geen enkele rentabiliteitsgrondslag heeft;
niet past binnen de huidige normopvatting van maatschappelijk ondernemen in de   verhuursector in Amsterdam;
haaks staat op het huisvestingsbeleid van de gemeente Amsterdam en haar streven naar matiging en regulering van het middensegment huur en het vasthouden van middengroepen voor de stad;
niet in lijn is met het huidige debat over huurreglementering in het inkomenssegment van €39.000 tot €73.000 euro zoals op dit moment in Amsterdam en in tal van andere gemeenten plaatsvindt;
en eveneens haaks staat op uw eigen streven naar huurstabilisatie over een lange periode bij nieuwe locaties elders in de stad.

Eerder gaven wij aan gesprekken te hebben gehad met de directeur Grondzaken en Ontwikkeling. Ook bij de heer P. van Rossum hebben wij gepleit om naast meerjarige afspraken voor huurstabilisatie en huurmatiging voor de komende jaren die tussen o.m. Bouwinvest en het Gemeentebestuur moeten worden gemaakt, te komen tot lagere erfpacht waardoor de huur zou kunnen worden verlaagd in de richting van een middenhuur, zoals wij u in ons huuradvies voor 2018 hebben voorgesteld. Het is echter evident dat Bouwinvest eerst met de Gemeente meerjarige afspraken zal moeten maken tot huurmatiging zoals die ook met het PAM zijn gemaakt. Daarna kunnen wij ons gezamenlijk inzetten om de Gemeente te overtuigen de erfpacht te verlagen.

Daarnaast heeft de gemeente aangegeven dat men bij toekenning van nieuwbouw projecten aan investeerders het huurprijsbeleid t.a.v. zittende huurders wil laten meewegen.

Concluderend:

Wij achten ter reparatie van de, zelfs tijdens de crisis enorm gestegen huren, een bevriezing van de huren voor de komende drie jaar redelijk,  en vanaf 2022 stellen wij voor de huren alleen nog maar met de jaarlijkse CPI-index (inflatie) te verhogen.

Wij zien dat als een eerste stap om de huren op Java-eiland terug te brengen naar het middensegment. Voor deze categorie is Java-eiland immers ooit ontwikkeld.

Ook voor de gereguleerde sector stellen wij eenzelfde huurontwikkeling voor, op basis van dezelfde argumenten.

Wij gaan ervan uit dat u onze adviezen ter harte neemt. Wij doen ons voorstel tot huurmatiging, mede om te voorkomen dat we elkaar ieder jaar blijven bestoken met argumenten aangaande de hoogte van de huren en daarmee in een terugkerend ritueel telkens heel veel tijd, energie en ergernis blijven steken.

Als Huurdersvereniging gaan en blijven wij met de gemeente Amsterdam in gesprek en wij zullen bij ook hen aandringen op herstel van het ontspoorde huurbeleid op Java-eiland.

Wij waarderen het zeer dat u het afgelopen jaar voor het eerst toelichting heeft gegeven bij de huuradviesaanvraag. Wij blijven echter van mening dat u ons niet alle informatie over uw bezit verstrekt, die volgens de Wet Overleg Huurders Verhuurder voorgeschreven is. Hierdoor wordt onze adviesfunctie structureel ingeperkt en de onderling samenwerking tussen verhuurder en huurder onnodig bezwaard. Van onze kant blijven wij ons inzetten om dit te verbeteren.

Wij zouden het op prijs stellen een ontvangstbevestiging van u te ontvangen.

Hoogachtend,

namens het bestuur van Huurdersvereniging JR Java,

Wisso Wissing, voorzitter